בניית ממ״ד בבית משותף: איזה רוב צריך ומה ועד הבית עושה

בניית ממ״ד בבית משותף: מאיפה מתחילים

כמה דיירים בבניין ישן רוצים להוסיף ממ״ד לדירות שלהם. הממ״ד נבנה בדרך כלל על חלק מהחצר או מהקיר החיצוני, כלומר על רכוש משותף, ומישהו פונה לוועד הבית ושואל כמה חתימות צריך. המדריך הזה מסכם מה כתוב בחוק המקרקעין על בניית ממ״ד בבית משותף, מה ההחלטה לא יכולה לעשות, ומה ועד הבית צריך לארגן ולשמור.

חשוב לדעת: זה מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או הנדסי. בניית ממ״ד דורשת ליווי של עורך דין שעוסק במקרקעין, אדריכל או מהנדס, ובדיקה של התקנון ושל התכניות שחלות על המגרש.

איזה רוב צריך לבניית ממ״ד

הכלל הרגיל בחוק המקרקעין הוא שהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)). סעיף 71ב יוצר חריג להרחבת דירות: בעלי שלושה רבעים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה לשם הרחבתה, ועל חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לכך.

כשמטרת ההרחבה היא בניית מרחב מוגן, הרף נמוך יותר. לפי סעיף 71ב(א)(1), אם ההחלטה עוסקת בהרחבת דירה אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם 60% מהדירות. החוק מדבר על בעלי הדירות, ולכן הספירה היא לפי דירות ובעלים, ולא לפי מי שהגיע לאסיפה או מי שגר בדירה בשכירות.

הרוב המופחת נועד למרחב מוגן. אם התוכנית כוללת גם הרחבה אחרת, כמו חדר נוסף או מרפסת, כדאי לבדוק עם עורך דין איזה רוב חל על כל חלק, כי ייתכן שהחלק שאינו מרחב מוגן יידרש לרוב הרגיל. מה נחשב רכוש משותף מלכתחילה מוסבר ברכוש משותף בבית משותף.

ממ״ד, ממ״ק ומה ההבדל מהמקלט

סעיף 71א מגדיר שני סוגים. מרחב מוגן דירתי, ממ״ד, נמצא בתחום הדירה ומיועד לדיירי הדירה בלבד. מרחב מוגן קומתי, ממ״ק, משרת כמה דירות, והכניסה אליו היא מרכוש משותף בקומה. מקלט משותף שכבר קיים בבניין הוא נושא אחר, ועליו ראו מקלט בבניין משותף.

בית עם כמה מבנים או אגפים

בבית מורכב, כלומר בית משותף שיש בו כמה מבנים או אגפים, סעיף 71ב(א)(2) מאפשר לראות לעניין מרחב מוגן אגף או מבנה אחד כבית משותף נפרד. כך אפשר לחשב את ה60% רק בין בעלי הדירות באותו מבנה, בתנאי שהבנייה לא מחייבת עבודה באגף או במבנה אחר. בעלי הדירות במבנים האחרים שומרים על הזכויות שלהם לפי שאר הסעיפים.

כשאין אפשרות לבנות ממ״ד

לפי סעיף 71ב(א1), בבית משותף שלא ניתן לבנות בו ממ״ד או ממ״ק, אותם כללים חלים גם על שיפורי מיגון לפי הוראות פיקוד העורף. בנוסף, לפי סעיף 71ד(א), בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון מוסכם שסימן ההרחבות בחוק לא יחול עליהם, אבל לא לגבי מרחב מוגן ושיפורי מיגון. כלומר, תקנון לא יכול לבטל את האפשרות הזאת. על סוגי התקנון ראו תקנון בית משותף: מה חייבים לדעת.

מה ההחלטה לא יכולה לעשות

גם כשיש 60%, החוק מגן על בעלי הדירות האחרים:

• לפי סעיף 71ב(ב), אי אפשר לקבל החלטה שפוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה להרחבה.
• לפי סעיף 71ב(ג), בעל דירה שדירתו הורחבה ייחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין.
• לפי סעיף 71ב(ד), מי שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור שגדול מחלקו ברכוש המשותף ומבקש להרחיב אותה, משלם תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו לא ניתנת להרחבה, או שההרחבה שלה קטנה מחלקו.
• אם אין הסכמה על גובה תשלומי האיזון, שמאי מקרקעין שמונה בהסכמה קובע אותם, והוצאות השמאות מתחלקות לפי החלק ברכוש המשותף (סעיף 71ב(ה) ו(ו)).
• לפי סעיף 71ב(ז), ההחלטה לא יכולה למנוע מבעל דירה לבנות סוכה, אם נהג לעשות זאת לפני כן.

מה עושה דייר שמתנגד

לפי סעיף 71ג, בעל דירה שמתנגד להחלטה וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו יכול להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין. אותה דרך פתוחה למי שמבקש למנות שמאי כשאין הסכמה, ולמי שחולק על קביעת השמאי. התביעה מוגשת בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. מי שלא היה באסיפה, 30 יום מיום שההחלטה נמסרה לו. המפקח רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים.

אם המפקח מוצא שהייתה פגיעה מהותית, הוא רשאי לבטל את ההחלטה, לשנות אותה או להתנות אותה בתנאים, גם בדרך של תשלומי איזון. לפי סעיף 71ג(ה), עצם הפנייה למפקח לא עוצרת את ביצוע ההרחבה, אלא אם המפקח הורה אחרת. בגלל מועד ה30 יום, כדאי שהוועד ימסור את ההחלטה בכתב גם למי שלא הגיע ויתעד מתי נמסרה. מה עוד להכין לפני הליך כזה ראו מפקח על המקרקעין: מתי ועד בית פונה.

הסכמת השכנים היא רק חלק אחד

ההחלטה של בעלי הדירות פותרת את השאלה הקניינית, כלומר מי מוותר על איזה חלק מהרכוש המשותף. היא לא מחליפה את אישורי התכנון. בדרך כלל נדרש היתר בנייה מהוועדה המקומית. לפי תקנה 5א לתקנות הרישוי בדרך מקוצרת, בקשה להוספת ממ״ד או מגדל ממ״דים לבניין מגורים שאינו בניין רב קומות יכולה לעבור במסלול מקוצר, בתנאים ובסייגים שנקבעו שם.

לבניינים נמוכים, עד שתי קומות מעל הקרקע, ולדירות צמודות קרקע נקבע אחרי 7 באוקטובר 2023 מסלול של פטור מהיתר באישור פיקוד העורף. זו הוראת שעה, ובאתר מינהל התכנון מופיע שתוקפה נקבע עד 26.10.2026. פורסמו דיווחים על הארכה, ולכן לפני שמתכננים לפי המסלול הזה בודקים באתר מינהל התכנון אם הוא עדיין בתוקף.

עוד נקודה מעשית: בבניין של כמה קומות הממ״דים נבנים בדרך כלל אחד מעל השני מהקרקע, במבנה שנקרא מגדל ממ״דים. לכן פרויקט כזה הוא לרוב פרויקט של כמה דירות יחד, ולא של דירה אחת.

מה ועד הבית עושה בפועל

הוועד לא חייב לנהל את הבנייה. הדיירים שבונים יכולים לשכור את אנשי המקצוע בעצמם. אבל ההחלטה מתקבלת באסיפה, והיא נוגעת לרכוש של כולם, ולכן כדאי שהוועד יחזיק את התהליך מסודר:

• מסמכים לפני האסיפה: להוציא את התשריט, צו הרישום והתקנון, כדי לדעת מה רשום כרכוש משותף ומה כבר מוצמד. איך מזמינים אותם ראו תשריט בית משותף.
• תוכנית מוצגת: לבקש מהדיירים היזמים תוכנית שמראה איפה הממ״דים יעמדו, איזה חלק מהרכוש המשותף יוצמד ולאילו דירות.
• אסיפה עם הזמנה ברורה: לכתוב בהזמנה שעל סדר היום החלטה לפי סעיף 71ב, ולצרף את התוכנית. איך מזמנים ומצביעים ראו אסיפת דיירים: הזמנה, מניין והצבעה.
• ספירה לפי דירות: לרשום ליד כל דירה מי הבעלים, אם הסכים, ובאיזו דרך. הסכמה בכתב וחתומה עדיפה על אמירה בעל פה.
• החלטה מפורטת: לנסח מה בדיוק מוצמד, לאילו דירות, איך מתחלקות זכויות הבנייה, ומי נושא בעלויות התכנון, הבנייה ותיקון נזקים לרכוש המשותף. מה חייב להופיע בפרוטוקול ראו פרוטוקול אסיפת דיירים.
• מסירה ומעקב: לשלוח את ההחלטה לכל בעלי הדירות, ובמיוחד למי שלא היה באסיפה, ולרשום את תאריך המסירה.
• תיאום העבודה: לסכם מראש גישה לחצר ולחדר המדרגות, שעות עבודה, פיגומים, ומי מתקן אם צנרת או גינה נפגעים.

חלק מהשלבים דומים לשיפוץ גדול בבניין, ועליהם ראו שיפוץ בניין משותף: שלבים, הצבעות ותיעוד.

מה שומרים בתיק הבניין

פרויקט ממ״דים נמשך לפעמים זמן רב, והדירות יכולות להחליף בעלים באמצע. כדי שהוועד הבא ידע מה הוחלט, כדאי לשמור במקום אחד:

• התשריט, התקנון והתוכנית שהוצגה באסיפה
• ההזמנה לאסיפה, הפרוטוקול ורשימת ההסכמות לפי דירה
• אישורי המסירה של ההחלטה לבעלי הדירות
• הסכם תשלומי איזון או קביעת שמאי, אם היו
• ההיתר או אישור פיקוד העורף, ופרטי הקבלן
• תיעוד של נזקים לרכוש המשותף ושל התיקונים

בתוקתוק (https://www.toktok.co.il) המסמכים, ההחלטות, ההוצאות וההודעות של הבניין נשמרים במקום אחד, כך שגם אחרי שהבנייה מסתיימת אפשר לראות מה אושר, למי נמסרה ההחלטה ומתי.

שאלות נפוצות

שכן אחד יכול למנוע בניית ממ״ד?

לא לבד. לפי סעיף 71ב(א)(1) מספיקה החלטה של בעלי 60% מהדירות להרחבה לשם בניית מרחב מוגן. בעל דירה שמתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתוך 30 יום, והפנייה עצמה לא עוצרת את הביצוע אלא אם המפקח הורה כך.

60% ממי?

ממי שבבעלותם הדירות. בבית מורכב אפשר לספור רק את הדירות באגף או במבנה שבו נבנה הממ״ד, אם הבנייה לא מחייבת עבודה במבנה אחר.

התקנון שלנו אוסר הרחבות. זה חל גם על ממ״ד?

לפי סעיף 71ד(א), תקנון מוסכם יכול להוציא את הבניין מסימן ההרחבות בחוק, אבל לא לגבי מרחב מוגן דירתי או קומתי ושיפורי מיגון.

צריך גם היתר בנייה?

בדרך כלל כן. בבניין שאינו רב קומות יש מסלול רישוי מקוצר. לבניינים של עד שתי קומות ולדירות צמודות קרקע נקבע פטור מהיתר כהוראת שעה, ובודקים באתר מינהל התכנון אם הוא עדיין בתוקף.

מה אם אי אפשר לבנות ממ״ד בבניין שלנו?

לפי סעיף 71ב(א1), אותם כללים חלים גם על שיפורי מיגון לפי הוראות פיקוד העורף, בבית משותף שלא ניתן לבנות בו ממ״ד או ממ״ק.

בקיצור

• לבניית ממ״ד או ממ״ק על חשבון הרכוש המשותף מספיקה החלטה של בעלי 60% מהדירות, לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין.
• ההחלטה לא יכולה לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של אחרים, וייתכנו תשלומי איזון.
• מתנגד יכול לפנות למפקח בתוך 30 יום, אבל הפנייה לא עוצרת את הבנייה מעצמה.
• הסכמת השכנים לא מחליפה היתר או אישור של פיקוד העורף.
• ההזמנה, ההחלטה, ההסכמות ואישורי המסירה נשמרים בתיק הבניין, כדי שהמידע יישאר גם כשהוועד מתחלף.

לפתוח בניין בתוקתוק · לראות בניין לדוגמה