מקלט בבניין משותף: מי אחראי, מה מותר ואיך מכינים אותו
מקלט בבניין משותף: מי אחראי לתחזוקה לפי חוק ההתגוננות האזרחית, מה מותר לעשות בו בשגרה, ורשימת בדיקה של פיקוד העורף להכנתו לחירום.
מקלט בבניין משותף: של מי הוא
לפי פיקוד העורף, הממ״ד הוא המרחב המוגן המועדף, ובבניין שאין בו ממ״ד המקלט הוא האפשרות הבאה בסדר העדיפויות. כשמגיעה התרעה, המקלט צריך להיות פתוח, נקי ופנוי. במדריך הזה נעבור על מה שהחוק אומר על מקלט בבניין משותף, מה מותר לעשות בו בשגרה ומה ועד הבית צריך לבדוק.
לפי סעיף 14(א) לחוק ההתגוננות האזרחית, בכל בית או סמוך לו יהיה מקלט שישמש בעיקרו את דיירי הבית ואת מי שרגילים לבקר בו. בבית משותף המקלט הוא חלק מהרכוש המשותף. לפי כל זכות, מקלט בבית משותף, כולל מרחב מוגן קומתי (ממ״ק), שייך לכל בעלי הדירות, ואיש מהם אינו רשאי להשתלט עליו או לעשות בו שימוש פרטי. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע גם שאי אפשר להצמיד מקלט לדירה מסוימת בתקנון. מה עוד נכלל ברכוש המשותף מוסבר ברכוש משותף בבית משותף.
חשוב לדעת: זה מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. בשעת חירום פועלים לפי ההנחיות העדכניות של פיקוד העורף באתר ובאפליקציה שלו.
מי אחראי על אחזקת המקלט
סעיף 14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית מטיל את החובה על דיירי הבית: לפנות מהמקלט את כל המיטלטלין, חוץ מאלה שחובה או מותר להחזיק בו, לשמור על הניקיון ולהחזיק אותו במצב שמאפשר להשתמש בו בכל עת כמחסה. בשאלות ותשובות של פיקוד העורף כתוב שהמקלט המשותף הוא רכושם של הדיירים, והם מטפלים בו באמצעות ועד הבית.
לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, הנציגות היא המורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין של החזקה וניהול של הבית המשותף, והיא רשאית להתקשר בחוזים בשמם. כלומר ועד הבית יכול להזמין ניקיון, תיקון דלת או חשמלאי למקלט, כמו לכל חלק אחר של הבניין.
מי משלם על המקלט
המקלט הוא חלק מהרכוש המשותף, ולכן גם ההוצאות להחזקתו נכנסות לסעיף 58 לחוק המקרקעין. לגבי ציוד המקלט, סעיף 19ו(4) לחוק ההתגוננות האזרחית קובע במפורש שבבית משותף ההוצאות מתחלקות, אם אין הסכם אחר, כמו ההוצאות לפי סעיף 58. סעיף 58 קובע חלוקה לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קבע אחרת (ראו תקנון בית משותף). אפשר לקבוע שורה קבועה למקלט בתקציב ועד בית שנתי, כדי שלא יצטרכו לאשר כל הוצאה בנפרד.
מה אסור לעשות במקלט
סעיף 15 לחוק ההתגוננות האזרחית קובע כמה איסורים ברורים:
- אסור להשתמש במקלט למטרה אחרת מלבד מחסה בשעת התקפה, אלא ברישיון מהרשות המוסמכת (סעיף 15(א)).
- אסור להעמיד את המקלט לרשות אחר בדרך של מכירה, שכירות או הרשאה, אם הוא ישמש למטרה אחרת בלי היתר (סעיף 15(ב)).
- אסור להרוס מקלט בלי רישיון (סעיף 15(ה)).
- בשעת התקפה, המחזיק במקלט חייב לאפשר לכל אדם שנמצא בקרבת מקום להיכנס ולשהות בו (סעיף 15(ו)).
מקלט שמשמש מחסן של דייר אחד לא עומד בחובת הפינוי של סעיף 14א, ומקלט שאי אפשר לפתוח בזמן התרעה לא עומד בסעיף 15(ו).
שימוש בשגרה: מה מותר ובאילו תנאים
לפי כל זכות, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט שבשגרה ייעשה במקלט שימוש שוטף, למשל חדר קריאה, משחקים לילדים, מועדון, חניית אופניים ועגלות או משרד לוועד הבית. התנאים שמפורטים שם:
- השימוש פתוח לכל דיירי הבניין.
- המקלט לא משמש לאחסון.
- הציוד לא תופס יותר מחמישית משטח המקלט, אינו קבוע, ואפשר לפנות אותו תוך 4 שעות מהכרזת מצב ״הכן״ על ידי פיקוד העורף.
- לא מכניסים ציוד או חומר דליק או רעיל.
- מותקנת תאורה רגילה מרשת החשמל וגם תאורת חירום, וכל ציוד חובה שפיקוד העורף קבע.
- בשעת חירום כל הדיירים חייבים לרוקן את המקלט מחפצים.
כדי לקבל אישור מגישים בקשה לרשות המקומית ולפיקוד העורף, ובה תכנון עקרוני של המקלט לפי השימוש המבוקש, כתב התחייבות לתנאים של פיקוד העורף והסכמה של רוב בעלי הדירות. את ההסכמה נוח לקבל באסיפה ולרשום בפרוטוקול, ראו אסיפת דיירים: הזמנה, מניין והצבעה.
איך מכינים את המקלט לחירום: רשימת בדיקה
אלה הבדיקות שמופיעות בשאלות ותשובות של פיקוד העורף להכנת המקלט:
- המקלט פנוי מכל ציוד שלא נדרש לשהייה בשעת חירום.
- אין על הקירות חפצים כבדים או מסוכנים, כמו מדפים ומראות.
- דלת המקלט ופתח המילוט נפתחים ונסגרים כמו שצריך.
- המכסה של פתח האוורור קיים.
- הדרך מהדירות לכניסה למקלט, כולל מפתח הדירה ועד דלת המקלט, ויציאות החירום לשטח פתוח פנויות ממכשולים.
- ליד הכניסה תלוי שלט עם השמות ומספרי הטלפון של מי שמחזיקים במפתחות.
- בלוני הגז מותקנים במרחק של 3 מטרים לפחות מקירות המקלט. אם לא, פונים לחברת הגז כדי להרחיק אותם.
לפי אותו מסמך, כשנכנסים למקלט בהתרעה נועלים את הדלת בסיבוב הידית בזווית של 90 מעלות, מוודאים שפתח המילוט סגור וסוגרים את פתח האוורור. בהתרעה לא משתמשים במעלית, ולכן בודקים מראש שאפשר להגיע למקלט במדרגות בזמן ההתגוננות.
את הבדיקה כדאי לקבוע כמשימה חוזרת, כמו שאר התחזוקה בבניין (ראו תחזוקה מונעת בבניין משותף), ולפרסם לדיירים מי מחזיק במפתח. לשאלה איפה לפרסם ומה לא להשאיר רק בצ׳אט ראו קבוצת הוואטסאפ של הבניין.
ציוד ושילוט
סעיף 19א לחוק ההתגוננות האזרחית מסמיך את שר הביטחון לקבוע בתקנות את הציוד שיהיה במקלטים ואת השילוט שמפנה אליהם. התקנות שפורסמו הן תקנות ההתגוננות האזרחית (ציוד ושילוט במקלטים ובמחסים ציבוריים) משנת 1981. לפי סעיף 19ה, במקלט שבבית משותף בעלי הדירות הם שחייבים לבצע את התקנות האלה, ולפי סעיף 19א(ב) הם צריכים להחזיק את הציוד במצב ראוי לשימוש ואת השילוט במצב תקין. מה בדיוק נדרש בבניין שלכם אפשר לברר מול מחלקת הביטחון ברשות המקומית.
תקלה במקלט: למי פונים
לפי פיקוד העורף, תיקונים במקלט המשותף עושה בעל מקצוע מוסמך. לתיקון דלת או פתח מילוט אפשר לפנות ליצרן או לחברה שמייצרת פריטי מסגרות למקלטים בתו תקן. כדאי לרשום כל תקלה, מי טיפל בה ומתי, כמו שמוסבר בניהול תקלות ועד בית, כדי שבבדיקה הבאה יהיה ברור מה כבר תוקן.
כשהרשות המקומית נכנסת לתמונה
- לפי סעיף 14(ו), הרשות המקומית יכולה לדרוש בכתב תיקון או שינוי במקלט, ולתת לכך 15 ימים לפחות, אלא אם הוכרז מצב מיוחד בעורף.
- לפי סעיף 14א(ד), אם המקלט לא פונה מחפצים, הרשות רשאית לפנות אותם בעצמה, אחרי הודעה בכתב של 15 ימים לפחות.
- לפי סעיף 20, אם עבודה שנדרשה לא בוצעה, הרשות רשאית לבצע אותה ולגבות את ההוצאות בדרך שבה היא גובה ארנונה, או להטיל את הביצוע על הדיירים בזמן שתקבע.
לפי פיקוד העורף, אם ועד הבית מזניח את המקלט או אם משתמשים בו כמחסן, אפשר לפנות לרשות המקומית. סכסוך בין בעלי הדירות על השימוש במקלט אפשר להביא למפקח על רישום המקרקעין (ראו מפקח על המקרקעין: מתי ועד בית פונה).
מה לשמור בתיק הבניין
כשהיו״ר מתחלף, המידע על המקלט צריך לעבור הלאה ולא להישאר אצל מי שהחזיק במפתח. כדאי לשמור במקום אחד:
- מי מחזיק במפתחות ואיך משיגים אותו
- תאריך הבדיקה האחרונה ומה נמצא בה
- תקלות, תיקונים וקבלות של בעלי מקצוע
- החלטת האסיפה והאישורים, אם יש שימוש בשגרה
- מכתבים ודרישות מהרשות המקומית
על חפיפה מסודרת בין ועדים ראו העברת תפקיד יו״ר ועד. בתוקתוק (https://www.toktok.co.il) המסמכים, ההחלטות, ההוצאות, התקלות וההודעות של הבניין נשמרים במקום אחד, כך שגם הוועד הבא יודע מה מצב המקלט ומי אחראי עליו.
שאלות נפוצות
מי אחראי על המקלט בבניין משותף?
הדיירים. לפי סעיף 14א לחוק ההתגוננות האזרחית הם חייבים לפנות, לנקות ולהחזיק את המקלט מוכן, ולפי פיקוד העורף הטיפול נעשה באמצעות ועד הבית.
מותר לדייר לאחסן חפצים במקלט?
לא. החוק מחייב לפנות מהמקלט מיטלטלין שאינם נדרשים לפי דיני ההתגוננות האזרחית, וגם בשימוש בשגרה שאושר כדין המקלט לא משמש לאחסון.
אפשר לנעול את המקלט?
החוק מחייב לאפשר לכל אדם בקרבת מקום להיכנס בשעת התקפה. פיקוד העורף ממליץ לתלות ליד הכניסה שלט עם השמות ומספרי הטלפון של מחזיקי המפתחות, כדי שאפשר יהיה לפתוח אותו מיד.
אפשר להפוך את המקלט למועדון או לפעילות ספורט?
בתנאים מסוימים כן: הסכמת רוב בעלי הדירות, שימוש פתוח לכל הדיירים, ציוד שתופס עד חמישית מהשטח ושאפשר לפנות תוך 4 שעות, ואישור של הרשות המקומית ושל פיקוד העורף.
דייר מסרב להשתתף בהוצאות על המקלט. מה עושים?
ההוצאות מתחלקות לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין או לפי התקנון. סכסוך על חובות לפי סעיף 58 אפשר להביא למפקח על רישום המקרקעין לפי סעיף 72 לחוק.
בקיצור
- מקלט בבניין משותף הוא רכוש משותף, ואי אפשר להצמיד אותו לדירה או להשתלט עליו.
- הדיירים חייבים לפנות, לנקות ולהחזיק אותו מוכן לשימוש בכל עת, וועד הבית מטפל בזה בשמם.
- שימוש בשגרה מותר רק בהסכמת רוב בעלי הדירות ובאישור הרשות המקומית ופיקוד העורף.
- בדיקה חוזרת לפי הרשימה של פיקוד העורף ושלט עם מחזיקי המפתחות עוזרים לוודא שהמקלט מוכן ופתוח בהתרעה.
- תקלות, אישורים ומפתחות נשמרים בתיק הבניין, כדי שהמידע לא ילך לאיבוד כשהוועד מתחלף.