רכוש משותף בבית משותף: מה כולל ומה מותר לדיירים

מה זה רכוש משותף בבית משותף

בחדר המדרגות, בגג, בחצר ובמקלט נפגשים כל הדיירים, ושם מתחילים גם חלק מהוויכוחים. מישהו משאיר ארון ליד הדלת, דייר בקומה העליונה מתייחס לגג כאילו הוא שלו, ולא ברור מי אמור לתקן סדק בקיר החיצוני. כדי לנהל את זה בלי לנחש, ועד הבית צריך להבין מה נחשב רכוש משותף בבית משותף, מה אפשר להצמיד לדירה, ומה מותר לכל דייר לעשות בשטחים המשותפים.

המדריך מבוסס על חוק המקרקעין ועל המידע באתר כל-זכות: מה שייך לכולם, מי משלם על ההחזקה, איך מתעדים החלטות ומה עושים בסכסוך.

חשוב לדעת: זה מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. בכל מקרה ספציפי כדאי לבדוק באתר כל-זכות, לעיין בתקנון של הבניין ולהתייעץ עם איש מקצוע.

מה כולל הרכוש המשותף לפי החוק

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף ככל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות. החוק מונה במפורש את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וגם מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם.

הסעיף מוסיף שמתקן כזה נחשב רכוש משותף גם אם הוא נמצא בתחומי דירה מסוימת. צנרת מים ראשית שמשרתת את הבניין ועוברת בקיר של דירה אחת לא הופכת לרכוש הפרטי של אותה דירה בגלל המיקום. זה רלוונטי במיוחד בתקלות מים, ועל כך יש פירוט במדריך נזילה בבניין משותף: מי אחראי ומי משלם.

החלק של כל דירה ומי משלם על ההחזקה

לפי סעיף 55 לחוק, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. כל בעל דירה שותף בחדר המדרגות, בגג ובחצר, אבל לאף אחד אין פינה מסוימת שהיא שלו. עסקה בדירה חלה גם על החלק ברכוש המשותף שצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.

גודל החלק נקבע בסעיף 57: לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם התקנון קבע שיעור אחר. בחישוב לא נכללים מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם התקנון קבע אחרת.

לפי אותו יחס משתתפים גם בהוצאות. סעיף 58 קובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף לפי יחס שטח הרצפה של דירתו, אלא אם התקנון קבע שיעור אחר. "החזקה תקינה" מוגדרת שם כשמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, כולל שיפורים שבוצעו אחר כך בהסכמת בעלי הדירות. איך מתרגמים את זה לסכום חודשי מוסבר בכמה עולה ועד בית.

הצמדה: גג, חצר וחניה שהוצמדו לדירה

סעיף 55(ג) מאפשר לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה מסוימת. חלק שהוצמד כבר אינו רכוש משותף, ודינו כדין הדירה שאליה הוצמד. כך נוצרים גג שצמוד לדירה העליונה, חצר שצמודה לדירת הקרקע או חניה שצמודה לדירה. על חניות יש מדריך נפרד: חניה בבניין משותף.

• מה אי אפשר להצמיד: לפי סעיף 55(ג), חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
• מי צריך להסכים: לפי סעיף 62(א), שינוי רגיל בתקנון דורש רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות.

לכן השאלה "האם הגג שלו" נבדקת בתקנון של הבניין ובמה שנרשם, ולא לפי מי שמשתמש בגג שנים. ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם מוסבר בתקנון בית משותף: מצוי או מוסכם ואיך משנים אותו.

שימוש סביר בשטחים המשותפים

לפי כל-זכות, אם לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפה הכללית, כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר בלי הסכמת השכנים, כל עוד אינו פוגע ביכולת של שאר בעלי הדירות להשתמש בהם. הדוגמאות שם מראות איפה עובר הקו:

• ארון גדול שחוסם חלק מהמעבר בחדר המדרגות אינו שימוש סביר.
• עגלה או אופניים בחדר המדרגות מותרים רק אם אינם מפריעים למעבר, אינם חוסמים פתחי חירום ואינם מנוגדים לתקנון.
• בעל דירה אינו רשאי לנעול את המקלט במנעול פרטי או למנוע גישה אליו.
• מי שהגג אינו מוצמד לדירתו אינו יכול לייחד אותו לשימושו או לנעול את הגישה אליו.

בבניין שחל עליו התקנון המצוי, סעיף 2(א) שבו קובע שבעל דירה לא יעשה בדירתו שינויים הפוגעים ברכוש המשותף, כולל בחזות החיצונית האחידה של הבניין, בלי הסכמה מוקדמת של האסיפה הכללית.

מה הוועד עושה עם הרכוש המשותף

סעיף 69 לחוק קובע שהנציגות, כלומר ועד הבית, משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין שנוגע להחזקה התקינה ולניהול של הבית המשותף, וזכאית להתקשר בחוזים בשמם. בפועל זה כולל ניקיון, מעלית, תאורה, איטום הגג וביטוח. על הביטוח ראו ביטוח רכוש משותף: מה מכוסה ומה ועד הבית חייב לבדוק.

בתקנון המצוי יש עוד שתי הוראות שהוועד פוגש כמעט בכל תקלה. לפי סעיף 3(א), בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות לבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף כשאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. לפי סעיף 4, בעל דירה חייב לאפשר עבודות הכרחיות בדירתו לצורך החזקת הרכוש המשותף, ואם העבודות פגעו בדירה, כל בעלי הדירות משתתפים בהחזרת המצב לקדמותו.

סעיף 5(א) לתקנון המצוי קובע שהאסיפה הכללית השנתית מתכנסת, בין השאר, כדי לקבוע את דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו. שם מחליטים על כללים כמו אחסון אופניים או שימוש בחצר, ורושמים אותם בפרוטוקול. ראו אסיפת דיירים: הזמנה, מניין והצבעה.

תיעוד: מה כדאי שיהיה בתיק הבניין

ויכוח על רכוש משותף מסתבך כשאין מידע זמין: לא זוכרים מה הוחלט על המחסן, התקנון נשאר אצל יו״ר קודם, והתמונות של הנזק לגג אבדו בקבוצת הוואטסאפ. כדאי לרכז במקום אחד:

• את התקנון ופירוט ההצמדות (גג, חצר, חניות, מחסנים)
• החלטות אסיפה על השימוש בשטחים המשותפים, עם תאריך ותוצאת הצבעה
• היסטוריית תקלות ברכוש המשותף: מה דווח, מי טיפל וכמה עלה
• חוזים עם ספקים, פוליסת ביטוח ואחריות קבלנים

מעקב מסודר אחרי תקלות מתואר בניהול תקלות ועד בית. בתוקתוק המסמכים, ההחלטות, התקלות, ההודעות והתשלומים של הבניין נשמרים במקום אחד, כך שהוועד הבא מקבל את כל הידע ולא רק את הסיסמה לקבוצה.

כשיש סכסוך על השטחים המשותפים

לפי כל-זכות, כשאין הסכמה על שימוש ברכוש המשותף, בעלי הדירות או ועד הבית רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, שמכריע בנושא. לפני כן כדאי לפנות בכתב, להפנות להחלטת האסיפה הרלוונטית ולשמור תיעוד. מה להכין מפורט במפקח על המקרקעין: מתי ועד בית פונה.

שאלות נפוצות

האם הגג הוא רכוש משותף?

כן. לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין הגגות הם חלק מהרכוש המשותף. גג שהוצמד לדירה בתקנון אינו עוד רכוש משותף, והצמדה כזו דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות.

אפשר להצמיד את חדר המדרגות או את המקלט לדירה אחת?

לא. סעיף 55(ג) אוסר להצמיד לדירה מסוימת חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

איך נקבע כמה כל דירה משלמת על אחזקת הרכוש המשותף?

לפי סעיף 58, לפי יחס שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם התקנון קבע שיעור אחר. מרפסות וקירות חיצוניים לא נכללים בחישוב השטח, אלא אם התקנון קבע אחרת.

שוכר דירה יכול להשתמש בחצר ובשטחים המשותפים?

לפי כל-זכות, כן. שוכר רשאי להשתמש ברכוש המשותף כמו בעל הדירה, כל עוד השימוש תואם את התקנון. ההצבעה באסיפה הכללית נשארת בידי בעל הדירה.

מה עושים עם חפצים פרטיים שנשארים בחדר המדרגות?

אם הם חוסמים מעבר או פתחי חירום, זה אינו שימוש סביר. לפי כל-זכות, לוועד יש סמכות לפעול להסרת מפגעים ברכוש המשותף, אבל ככלל עליו לתת לבעל הציוד התראה סבירה מראש. כדאי לשלוח את ההתראה בכתב ולשמור אותה.

בקיצור

• רכוש משותף בבית משותף הוא כל מה שאינו רשום כדירה: קרקע, גגות, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים משותפים.
• לכל דירה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף לפי יחס שטח הרצפה, ולפי אותו יחס משתתפים בהוצאות, אלא אם התקנון קבע אחרת.
• הצמדת גג, חצר או חניה לדירה נעשית בתקנון ודורשת הסכמת כל בעלי הדירות. חדר מדרגות, מעלית ומקלט אי אפשר להצמיד.
• כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים, כל עוד אינו פוגע בשימוש של האחרים.
• תקנון, הצמדות, החלטות ותקלות שמתועדים במקום אחד חוסכים ויכוחים חוזרים.

לפתוח בניין בתוקתוק · לראות בניין לדוגמה

רוצים לראות איך נראים מסמכים, החלטות ותקלות של בניין במקום אחד? להציץ בבניין לדוגמה