תשריט בית משותף: מה רואים בו ואיך מזמינים אותו

מה זה תשריט בית משותף

כשיש ויכוח על חניה, על מחסן או על הגג, מישהו שואל בסוף "מה כתוב בטאבו?". התשובה נמצאת בדרך כלל בשלושה מסמכים שנשמרים יחד בתיק הבית המשותף: צו הרישום, התקנון ותשריט בית משותף. התשריט הוא השרטוט הרשום של הבניין. הוא מראה איפה כל דירה, מה הוצמד לה ומה נשאר רכוש משותף.

המדריך מבוסס על חוק המקרקעין, על תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ועל דפי המידע של משרד המשפטים ושל כל-זכות.

חשוב לדעת: זה מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. בשאלה על זכויות בדירה, הצמדות או תיקון רישום כדאי להתייעץ עם עורך דין שעוסק במקרקעין ולבדוק את המסמכים הרשומים של הבניין שלכם.

תשריט, צו רישום ותקנון: מה יש בתיק הבית המשותף

לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. את צו הרישום נותן המפקח על רישום המקרקעין, לבקשת הבעלים של דירות ששטח הרצפה שלהן הוא יותר ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות (סעיף 143). הצו מפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שנרשמים בפנקס.

תקנה 54(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעת מה מצרפים לבקשה לרישום:

• תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר שנותן למפקח תמונה נאמנה של הבית ודירותיו
• תקנון הבית, או הודעה שהמבקשים מאמצים את התקנון המצוי
• המלצה למינוי נציגות זמנית, כלומר ועד הבית הראשון (על הקמת ועד ראו איך מקימים ועד בית)

בהתאם, לפי דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, תיק רישום של בית משותף כולל צו רישום, תקנון ותשריט. אם לא נרשם תקנון, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק. ההבדלים בין שני סוגי התקנון מוסברים בתקנון בית משותף.

מה רואים בתשריט בית משותף

משרד המשפטים פרסם הוראות מפורטות לעריכת תשריט. לפי ההוראות, את התשריט עורך אדריכל, מודד מוסמך, מהנדס או הנדסאי, והוא מוגש חתום בידי מי שערך אותו. אלה החלקים שוועד בית פוגש בדרך כלל:

• פרטי החלקה והמבנה: מספר הגוש והחלקה ופרטים על הבניין.
• טבלת תתי החלקות: כל דירה, חנות או מחסן רשומים כתת חלקה, עם מספר, קומה, תיאור ושטח רצפה.
• טבלת הצמדות: לכל הצמדה יש סימון באות, שטח במ"ר וצבע. לפי ההוראות, ההצמדה נצבעת באותו צבע של הדירה שאליה היא צמודה.
• טבלת הצמדות משותפות: כשחניה, גג או קרקע מוצמדים לכמה דירות יחד.
• תרשימי קומות וגג: הגבולות של כל דירה והצמדותיה, וגם הרכוש המשותף.

ההוראות דורשות לוודא שלכל בעל דירה יש גישה לכל חלקי הרכוש המשותף, ושלכל בעל הצמדה יש גישה להצמדה שלו. כשאי אפשר להראות גישה כזו בשרטוט, אפשר לקבוע בתקנון המוסכם זכות מעבר. מה נחשב רכוש משותף ומה מותר להצמיד מוסבר ברכוש משותף בבית משותף.

עוד פרט שנוגע לכסף: בבתים שבהם שטחי הדירות הוגדרו לפי צו מכר דירות משנת 2008, ההוראות קובעות שבתקנון ייכתב שיש לראות בשטחי הדירות שבטבלה שבתשריט את שטחי הרצפה לעניין סעיף 57 וסעיף 58 לחוק, אלא אם בעלי הדירות קבעו הסדר אחר. אלה הסעיפים שקובעים את החלק של כל דירה ברכוש המשותף ואת חלקה בהוצאות האחזקה. איך זה מתורגם לסכום חודשי מוסבר בכמה עולה ועד בית.

איך מזמינים תשריט בית משותף

את המסמכים מזמינים באתר הזמנת מסמכי בתים משותפים של משרד המשפטים, דרך דף השירות "הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)" באתר gov.il. השלבים לפי דף השירות ואתר ההזמנה:

1. מאתרים את התיק לפי גוש וחלקה, או לפי לשכה, שנה ומספר תיק. מספר התיק מופיע בנסח הרישום כ"תיק יוצר", ובתיקים משנת 75 ואילך כ"שטר יוצר". את הגוש והחלקה אפשר לאתר באתר המרכז למיפוי ישראל.
2. מוסיפים לסל עד שלושה תיקים של אותו גוש וחלקה, למשל תיק הרישום ותיק של תיקון צו.
3. משלמים בכרטיס אשראי ומזינים כתובת מייל. באתר ההזמנה כתוב שעלות ההזמנה היא 39 ₪, בלי קשר למספר התיקים שהוזמנו לאותו בית משותף (נבדק באוקטובר 2026).
4. הודעה שהקבצים מוכנים נשלחת במייל תוך 24 שעות, עם קישור להורדה. הקבצים מגיעים כקובץ ZIP.

שתי הערות מדף השירות: בתיקים עד שנת 1969 יופיע הסכם במקום תקנון, אם קיים, ולא בכל תיק תיקון יופיע תשריט. לשאלות יש מוקד טלפוני של רישום מקרקעין, 8653*, בימים ראשון עד חמישי בשעות 8:00 עד 16:00.

מתי ועד הבית צריך את התשריט

התשריט נדרש בעיקר כשצריך לדעת מה רשום, ולא רק מה מקובל בבניין:

• ויכוח על חניה או מחסן: טבלת ההצמדות מראה לאיזו דירה הוצמדה כל חניה, אם בכלל. ראו גם חניה בבניין משותף.
• עבודות בגג או בחצר: לפני שמזמינים קבלן כדאי לדעת אם הגג או החצר הם רכוש משותף או הוצמדו לדירה. על תכנון עבודות ראו שיפוץ בניין משותף.
• חלוקת הוצאות: אם הבניין מחלק הוצאות לפי שטח, הטבלה בתשריט יחד עם התקנון היא המקום לבדוק את השטחים.
• פנייה למפקח: בסכסוך על הרכוש המשותף כדאי שהתשריט, הצו והתקנון יהיו מוכנים לפני הגשת תביעה. מה עוד להכין מפורט במפקח על המקרקעין: מתי ועד בית פונה.

כשהמצב בבניין לא תואם את התשריט

לפעמים מחסן נבנה במקום אחר, חניות סומנו מחדש או נוספה בנייה על הגג, והתשריט הרשום נשאר כפי שהיה. סעיף 145 לחוק מאפשר למפקח לתקן צו רישום לבקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, אחרי שנתן לשאר בעלי הדירות הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיהם. לפי כל-זכות, המפקח הוא גם מי שמכריע בהתנגדויות לתיקונים כאלה. לפי תקנה 58 ותקנה 59:

• לבקשה מצרפים תשריט מאושר על ידי מוסד תכנון. מטעמים מיוחדים המפקח רשאי להתיר תשריט אחר.
• מצרפים העתק של הבקשה לכל בעל דירה ובעל זכות בדירה.
• כל בעל דירה רשאי להגיש למפקח טענות בכתב בתוך 15 ימים מהיום שקיבל את ההודעה.
• המפקח דן בבקשה על סמך החומר בכתב, ורשאי מטעמים מיוחדים לקיים דיון בנוכחות הצדדים.

לפי סעיף 62(א), קביעת הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות. לפי סעיף 62(א1), הצמדה קיימת אפשר להעביר לדירה אחרת בבניין בלי הסכמת השאר, בתנאי שמתקיימות הוראות סעיף 145. לכן כדאי לגשת להליך כזה עם עורך דין ועם עורך תשריט.

התשריט בתיק הבניין

אפשר להזמין את התיק שוב בכל פעם, אבל עדיף שהעותק יהיה זמין לוועד כשמתעוררת שאלה, ולא רק במייל של מי שהזמין אותו. כדאי לשמור בתיק הבניין:

• צו הרישום, התקנון והתשריט, וגם צווי תיקון אם היו
• נסח רישום עדכני
• החלטות אסיפה שנוגעות להצמדות, לגג או לחניות
• מסמכים מהליכים מול המפקח

כשיו״ר הוועד מתחלף, המסמכים האלה צריכים לעבור יחד עם שאר הידע של הבניין. רשימת המסירה המלאה נמצאת בהעברת תפקיד יו״ר ועד. בתוקתוק (https://www.toktok.co.il) המסמכים, ההחלטות, התקלות, החוזים וההודעות של הבניין נשמרים במקום אחד, כך שגם הוועד הבא יודע איפה התשריט ומה הוחלט על החניות.

שאלות נפוצות

כמה עולה להזמין תשריט בית משותף?

באתר ההזמנה של משרד המשפטים מופיעה עלות של 39 ₪ להזמנה, גם אם מזמינים כמה תיקים של אותו בית. המחיר עשוי להשתנות, ולכן בדקו אותו לפני התשלום.

מי מכין תשריט בית משותף?

לפי הוראות משרד המשפטים, אדריכל, מודד מוסמך, מהנדס או הנדסאי. מי שערך את התשריט חותם עליו.

מה ההבדל בין נסח טאבו לתשריט?

נסח הרישום מופק מפנקסי המקרקעין ומציג את הרישום של הנכס. התשריט הוא שרטוט שנמצא בתיק הבית המשותף ומראה את הדירות, ההצמדות והרכוש המשותף. בנסח מופיע גם מספר התיק שדרכו אפשר להזמין את התשריט.

הבניין שלנו לא רשום כבית משותף. יש לו תשריט?

שירות ההזמנה מיועד לתיקי בתים משותפים, כלומר לבניינים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים. על בית עם שתי דירות או יותר שלא נרשם חלים פרק ו1 לחוק המקרקעין והתקנון המצוי (סעיפים 77א עד 77ג). בקשה לרישום מגישים למפקח, ומצרפים לה תשריט.

אפשר לשנות הצמדה של חניה?

קביעת הצמדה חדשה מהרכוש המשותף דורשת הסכמת כל בעלי הדירות לפי סעיף 62(א). העברת הצמדה קיימת מדירה לדירה נעשית בהליך של תיקון צו רישום לפי סעיף 145. בשני המקרים כדאי להתייעץ עם עורך דין.

בקיצור

• תשריט בית משותף הוא השרטוט הרשום של הבניין, ונשמר בתיק לצד צו הרישום והתקנון.
• רואים בו את הדירות, שטחי הרצפה, ההצמדות כמו חניות, מחסנים וגג, ואת הרכוש המשותף.
• מזמינים אותו באופן מקוון מאתר משרד המשפטים לפי גוש וחלקה או לפי מספר תיק. לפי אתר ההזמנה העלות היא 39 ₪ להזמנה.
• כשהמצב בשטח שונה מהתשריט, מבקשים מהמפקח תיקון צו רישום, ושאר בעלי הדירות יכולים להגיש טענות בתוך 15 ימים.
• עותק בתיק הבניין עובר לוועד הבא יחד עם התקנון וההחלטות.

לפתוח בניין בתוקתוק · לראות בניין לדוגמה

רוצים לראות איך נראים מסמכים, החלטות ותקלות של בניין במקום אחד? להציץ בבניין לדוגמה